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LA SEÑAL

EL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA

LA ESCRITURA Y EL REGISTRO DE PROPIEDAD

DATOS IMPRESCINDIBLES PARA LA FIRMA DE LA ESCRITURA

CONSEJOS Y RECOMENDACIONES

I.V.A. - IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO

I.T.P. - IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES

PLUSVALIA - IMPUESTO MUNICIPAL SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA

I.B.I. - IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES

ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS

IMPUESTO SOBRE LAS RENTAS

SEGURO DE CONTINENTE Y CONTRA INCENDIOS

SEGURO DE VIDA

SUS PREGUNTAS MÁS FRECUENTES

La forma más usada en la compraventa de viviendas de segunda mano para comprometer a ambas partes es el contrato de Arras o señal, y aunque existen otros, el más recomendable es este.
La señal o arras es como un pago a cuenta, que, por tanto, luego será descontado del precio a pagar. Se trata de un compromiso, aunque no definitivo, ya que tanto el comprador como el vendedor pueden echarse atrás en determinado momento, pero al indicar que el contrato es de Arras, automáticamente se rige por lo expuesto en el Código Civil para estos casos, a saber: En el caso de que sea el vendedor el que desista de la operación, deberá devolver al comprador el doble de lo entregado, y si es el comprador el que desiste, sea por el motivo que sea, éste perderá la cantidad entregada. Es muy importante redactar un documento de Arras donde se detalle con toda claridad: las partes que intervienen en el mismo, la cantidad que se entrega, el concepto por el que se hace la entrega, el plazo de reserva, la finca sobre la que se entregan las arras, la distribución de los gastos e impuestos ocasionados por la operación de compraventa y detallar claramente que la entrega se hace en concepto de arras penitenciales indicadas en el artículo 1454 del Código Civil.
El documento de Arras es un tramite para "asegurarnos" el inmueble que queremos comprar, ya que sin demorarlo demasiado, debemos acudir al Notario y elevar nuestro compromiso a Escritura Pública de compraventa, con el correspondiente pago total del precio pactado. La duración del periodo de plazo aplicable para el contrato de señal puede variar, pero la costumbre establece unos 30 días aproximadamente, por otro lado, el importe del precio de la opción, que también puede variar, se cuantifica en un arco entre el 3% y el 5% aproximadamente del valor de venta. Normalmente la cantidad de la señal es depositada en una cuenta neutral de Inmobiliaria Acal, previo recibo justificativo del mismo.

Es un documento privado por escrito entre el vendedor y el comprador o su representante. Mediante este documento el comprador obtiene el "derecho de compra" del inmueble. Tras firmar el contrato, se preparan la comprobación en el Registro de la Propiedad, la cita notarial, el pago del precio de compra y la entrega del inmueble. En este contrato se especificarán el inmueble, el precio exacto de compra, el precio de esta opción de compra y las consecuencias de cumplimiento o incumplimiento del contrato. Con la firma del contrato de opción, el comprador ingresa el importe de dicha opción en una cuenta neutral de Inmobiliaria Acal, donde permanecerá depositada durante el tiempo de validez de dicha opción. El importe del precio de la opción así como la duración de la misma son negociables, estableciendo una referencia del 10% del precio de compra para un periodo aproximado entre 2 y 3 meses. En el momento de la firma de la Escritura Pública se pagará dicho precio de opción al vendedor descontándose ese importe del precio final.

En el Registro de la Propiedad de España se inscriben las nuevas anotaciones sobre los inmuebles, que prueban la relación exacta con la propiedad y actualizan posibles cargas y anotaciones especiales. Únicamente la persona que consta en el registro como propietaria puede transmitir la propiedad de la misma, esto es, venderla. Por esta causa es importante comprobar que el vendedor es también el propietario. Si no es este el caso, se puede cualificar mediante un poder notarial a otra persona, autorizándola a actuar en nombre del propietario que consta en el registro. Para efectuar cualquier modificación en el Registro, es necesario firmar una escritura o documento publico ante Notario, y no es suficiente firmar un contrato privado.
El Notario tiene la obligación de recoger un extracto actualizado antes de la compra de una propiedad. Para ello se solicita del Registro un certificado de los 10 días anteriores al acto de la escritura, el cual verifica que no ha habido ninguna otra solicitud de inscripción del mismo inmueble. Inmediatamente después de la tramitación se realiza en el Registro una nota o reserva de transmisión de la propiedad, con validez de 60 días. Durante este plazo se deben pagar todos los impuestos devengados, para conseguir el registro definitivo. El notario informará en el momento de la firma de las posibles cargas y gravámenes, así como su origen y consecuencias.

1. Nombres y apellidos de ambas partes
2. Ocupación de ambas partes
3. Nacionalidad de ambas partes
4. Estado civil del vendedor especificando:
  - Régimen de separación de bienes
   - Régimen ganancial (datos completos del cónyuge)
   - Fotocopia clara del DNI o pasaporte
5. Último recibo de la contribución urbana (I.B.I.)
6. Certificado de Pago de la Cuota de Comunidad
7. Escritura anterior del inmueble con datos registrales
8. Precio de compraventa. Importe del precio total.

Es importante que el comprador tenga en cuenta las siguientes recomendaciones, con el fin de obtener las mayores garantías en la compra de un inmueble:
1. Se debe comprobar el pago del último recibo del I.B.I., ya que del pago     de este impuesto responde la vivienda que se adquiere.
2. Si se trata de un inmueble sujeto al pago de una cuota de comunidad,     se debe comprobar que no existen deudas con la misma.
3. Si es un inmueble que aún no esta terminado se deberá exigir garantías     sobre las cantidades entregadas a cuenta: aval bancario, cuenta     fiduciaria o cuenta especial de ingreso en entidad bancaria.
4. Si el inmueble es nuevo: Verificar que ha obtenido la licencia de primera     ocupación (cédula de habitabilidad)
5. Como muy tarde, durante la lectura de la Escritura notarial el     comprador deberá comprobar qué datos coinciden con la realidad.

A la hora de adquirir un inmueble, los impuestos se consideran prácticamente en el momento del registro notarial del contrato de compra. Queremos informarles lo más detalladamente posible acerca de la situación fiscal en España.

En caso de compra de inmuebles el tipo de I.V.A. aplicable es el 7%, siempre que se trate de un inmueble nuevo o de primera ocupación. Excepcionalmente se aplica un tipo de I.V.A. del 16% cuando la venta se refiere a un terreno, local comercial, garaje o piscina, esto es, cuando no es una vivienda, siempre que no se transmita conjuntamente con el inmueble.

El tipo de este impuesto es del 7% del precio de Escritura y sólo se tiene que pagar cuando no es aplicable el I.V.A., o cuando el vendedor no está obligado a pagar el I.V.A., esto es, que la compraventa de inmuebles siempre está gravada con el I.V.A. o con el I.T.P. El I.V.A. y el I.T.P. son incompatibles. La aplicación del I.V.A. o del I.T.P. dependerá finalmente del vendedor y del tipo de inmueble.


Es un impuesto de carácter local que grava el incremento del valor de un terreno entre dos ventas. El incremento del valor del terreno no se calcula anualmente, sino sólo cuando se lleva a cabo una transmisión. Según la Ley, su pago corresponde al vendedor. El incremento del valor del terreno lo fija cada Ayuntamiento. Como regla general suele oscilar entre un 2 y hasta un 3,7% del valor del suelo por año en el recibo de contribución, desde el último cambio de propietario. Como excepción, las fincas rústicas no están sujetas al pago de la plusvalía si el valor catastral es muy bajo.

El I.B.I. se paga anualmente por todo propietario de un inmueble. Se aumenta anualmente, según cada Ayuntamiento entre un 0,4 y un 1,1% del valor catastral del inmueble. El porcentaje exacto lo fija anualmente cada Ayuntamiento.

Este impuesto se aplica sólo en Escrituras notariales gravadas con el I.V.A. y asciende al 0,5% del precio de Escritura. El impuesto que grava las hipotecas es también un impuesto sobre actos jurídicos documentados y asciende al 1% del importe de la hipoteca.

En el caso de que el vendedor sea no residente en España, Hacienda retendrá el 5% del precio de la Escritura, como pago a cuenta del impuesto sobre las rentas obtenidas en la venta de un inmueble, que será ingresado directamente por el comprador en el Tesoro Público. Este importe puede ser utilizado por el Tesoro Público para cubrir posibles deudas de impuestos que el vendedor pueda tener con Hacienda. Para recuperar dicho importe, el vendedor tendrá que realizar la correspondiente declaración de la renta. El incremento del capital se calculará de la siguiente forma:
Del precio de compraventa se descontará el antiguo precio de compra, los gastos de la compra, los gastos de mejora y ampliación que se puedan probar, así como de corretaje. Sobre los beneficios netos se pagará el 35% de impuestos de patrimonio.

A la hora de adquirir una vivienda, a través de un préstamo hipotecario, es recomendable realizar dos tipos de seguros:

El llamado seguro multi-riesgo de continente, es obligatorio ante la necesidad de mantener en buen estado un inmueble. La contratación de este seguro es obligatoria durante toda la vida del préstamo. En él debe figurar como primer beneficiario la entidad acreedora donde se haya realizado la hipoteca. El seguro se realizará por la misma cantidad que el valor de la vivienda, siempre según tasación. A esta cantidad hay que restarle el valor del suelo. Aunque asegurar el contenido de la vivienda no es obligatorio, es recomendable hacerlo para poder hacer frente a cualquier adversidad.

Este seguro no siempre es obligatorio. La entidad acreedora lo exige cuando el capital solicitado es superior a determinado montante. En estos casos se realiza un seguro sobre el capital pendiente durante toda la vida del préstamo, que disminuirá en valor al tiempo que decrece el capital debido. Por otro lado es recomendable tenerlo, durante el tiempo en que se tenga capital pendiente, ya que, en caso de fallecimiento, los herederos siempre quedan libre de esta carga, el préstamos quedaría amortizado automáticamente.

DE LAS COMPRAVENTAS

1) ¿Con qué gastos corre el comprador de un inmueble?
La segunda copia de la escritura de compraventa y sucesivas de la matriz de notaria. Se determina por el valor de escrituración. El impuesto de transmisiones patrimoniales que corresponde al 7% del valor escriturado, o en su defecto el impuesto del valor añadido que corresponde al 7% del valor escriturado. Los gastos de apertura o subrogación de hipoteca (si existiera).

2) ¿Con qué gastos corre el vendedor de un inmueble?
La matriz de notaria, denominada también primera copia, se define como parte de la escritura correspondiente y su montante se determina por el valor de escrituración. La Plusvalía, impuesto de extracción municipal, se determina por la permanencia del bien con una titularidad (arco temporal comprendido entre momento en que se adquiere el bien y el momento en que se transmite); y un coeficiente adaptador que tiene su base en criterios de ubicación. Los gastos de cancelación de hipoteca (si existiera).

3) ¿Que es una operación hipotecaria con doble garantía?
Se dice de aquella garantía, que añade a una propiedad objeto de adquisición, otra finca inmueble con la misma responsabilidad y sujeción que la primera durante toda la vida del crédito hipotecario.

4) ¿Qué es la firma solidaria o avalista?
Es la figura de un signatario que se obliga al tiempo y con la misma responsabilidad pecuniaria que el titular, de la carga o renta contraída. Estando la figura tomadora de la carga o renta, en la facultad de pedir el pago de la misma, a uno u otro indistintamente, sin tener en cuenta a la situación de titular o signatarios. Es aplicable en Compraventas y Arrendamientos.

5) ¿Qué es el aval?
Consiste en asegurar, la falta de pago de una carga o renta, siempre la figura tomadora de la carga o renta. cuestión se haya dirigido previa e inexcusablemente ante el titular de la carga o renta. Puede ser parcial o total. Es aplicable en Compraventas y Arrendamientos.

DE LOS ARRENDAMIENTOS

1) ¿Cuál es la duración del contrato de arrendamiento?
Según la ley vigente, un año, con prorrogas de hasta cinco años a voluntad del inquilino. Pasados los cuales, y ya por voluntad de ambas partes, aún son posibles tres años más de prórrogas, de un año cada uno hasta el que hace ocho, momento en el cual se hace necesario la elaboración de un nuevo contrato.

2) ¿De quién son las obligaciones de mantenimiento?
El propietario ha de sufragar los necesarios para la consolidación y buen fin del objeto del contrato (estructuras, obras mayores). El inquilino sostendrá aquellos mantenimientos menudos derivados del uso cotidiano del inmueble.

3) ¿Por que causas se puede resolver el contrato?
1. Impago o morosidad de las rentas
2. Realización de obras no autorizadas
3. Subarrendamiento
4. Uso distinto de especificado
5. Necesidad del propietario
6. No usar la vivienda como principal
7. Mantener la vivienda en estado de semi-abandono
8. No efectuar las medidas de mantenimiento
9. Cualquier otra que expresamente se pactase en el contrato de     arrendamiento

LEYES APLICACIÓN

- Real Decreto 2960/1976, de 12 de Noviembre, aprobación del Texto   Refundido de la Legislación de Viviendas de Protección Oficial.
- Ley 83/1980, de 31 de Diciembre, de Arrendamientos Rústicos.
- Ley 29/1994, de 24de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Ley Hipotecaria.
- Ley 26/1984, de 19 de Julio, General para la Defensa de los   Consumidores y Usuarios.
- Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
- Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Ley de Expropiación Forzosa.
- Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio.
- Ley 18/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas   Físicas.
- Ley 57/1968, de 27 de Julio, por la que se regula la Percepción de   Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas.
- Ley 49/1960, de 21 Julio, sobre Propiedad Horizontal (BOE de 23 Julio;   RCL 1960, 1042)
- Ley 49/1960 de Julio, sobre Propiedad Horizontal, reformada por la Ley   8/1999, de 6 de Abril.
- Ley 2/1994 sobre Subrogación y Modificación de Préstamos   Hipotecarios.
- Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de Septiembre, por el que se   aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones   Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- Ley 66/1997, de 30 de Diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y   del Orden Social (Artículos 82 al 87).
- Ley del Notariado.
- Ley 38/99, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación.
- Ley de los Contratos de las Administraciones Públicas.
- Arrendamiento de Finca Urbana distinto al de Vivienda.
- Ordenanza sobre conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las   edificaciones
- Reglamento de Viviendas de Protección Oficial.
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